10 съвета при покупка на имот на зелено

Покупката на имот е процес, който включва много важни стъпки и трябва да се изминава с увереност, готовност за изненади и добра подготовка. В този процес е изключително важно да разполагате с информация за поне десет важни въпроса, които сме обхванали в статията, както и да имате доверени специалисти за избор и проверка на имота, който сте избрали и фирмата, която ще го построи. 

Важно е да се спрете на правилната компания с традиции в бранша и достатъчно реализирани проекти, които сами говорят за репутацията ѝ. Затова преди да се впуснете в приключението покупка на имот на зелено, прочетете съветите на Idea Home: българска строително-инвестиционна компания с близо 20 години опит и стотици изградени първокласни жилищни сгради.

Какво представлява един имот на зелено?

Имот на зелено представлява недвижимо имущество, което е все още в процес на строеж или планиране за строеж. Това могат да бъдат новопостроени апартаменти, къщи или други видове сгради, които се продават преди да бъдат завършени или получат разрешение за ползване. Такива имоти са достъпни на пазара на недвижими имоти на по-ниски цени или с по-изгодни условия за купувачите, като те обикновено имат възможността да участват в процеса на изграждане или да избират определени характеристики на имота преди завършването му.

Съвети при покупка на имот на зелено

Проучване на продавача

На този първи етап, след решение за покупка на имот “на зелено”, трябва да се спрете на строителна компания. Това следва да стане след като проучите нейната история на развитие, реализирани обекти и текущи обекти в строеж (в процес на изграждане). Голямо преимущество е, когато компанията има отличени сгради в различни национални или международни конкурси. Всеки опитен адвокат, ще ви каже, че трябва да се направи и справка за избраната фирма в Търговския регистър.

Репутацията на инвеститора е изградена от цялостното му присъствие и портфолио от проекти, които е реализирал за периода на съществуването му.  Най-пълноценно впечатление може да придобиете за работата с дадена компания от отзивите на клиенти, които вече са се сдобили с имот от нея. Такива отзиви може да потърсите на корпоративния уебсайт, в социални мрежи, форуми, а защо не  и от познати. 

Сключване на предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот 

Сключването на предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот е юридически акт, чрез който се уреждат условията за бъдещата продажба на недвижим имот, който все още е в процес на строеж. Този договор предвижда задълженията и правата на строителя и купувача. В този важен документ се определят срокове, цени, начини на плащане и други важни условия. 

Условия за банков кредит

Най-важното при условията за банков кредит за закупуване на имот на зелено е да се осигури, че купувачът има достъп до подходящо финансиране, което да позволи покупката. Ключови аспекти, които трябва да се разгледат, включват лихвените проценти, сроковете за връщане на кредита, таксите и комисионните, свързани с кредита, както и условията за одобрение и необходимите документи. 

В този фундаментален процес може да се възползвате от услугите на кредитен консултант, който да намери най-добрата оферта за ипотечен или потребителски кредит според Вашите възможности и предпочитания.

Схема на плащане и прехвърляне на собственост

Един от ключовите елементи на предварителния договор е определянето на продажната цена и условията за плащане. Обикновено продавачите изискват сума между 10% и 20% от общата цена като задатък, който да бъде задържан в случай, че купувачът не изпълни своите задължения и не заплати цялата сума в уговорените срокове. 

За останалите вноски, страните се споразумяват относно схема за плащанията, които обикновено се обвързват с напредъка на строежа на сградата и се извършват при достигане до Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

Прехвърляне на собствеността може да стане след достигане на етап „груб строеж“ чрез сключване на окончателен договор за покупко-продажба в нотариална форма.

Изграждане на обекта и степен на завършеност

Ако сте в процес на търсене на ново жилище, вероятно забелязвате, че значителна част от обявите са за недвижими имоти в строеж. Много потенциални купувачи се чувстват несигурни по отношение на покупката на “зелено", тъй като апартаментът, който разглеждат, все още няма получено разрешение за ползване (познато като Акт 16).

Въпреки това, ако не се притеснявате да инвестирате в недвижими имоти на тази ранна фаза на развитие, е важно да се уверите, че инвеститорът разполага с разрешение за строеж. Тази информация може да бъде проверена лесно и бързо в съответната община. 

Големите градове обикновено предлагат достъп до публични онлайн регистри, които включват информация за разрешенията за строеж. Например, в София, можете да ползвате Интерактивния регистър "Разрешение за строеж", докато в Пловдив има интерактивно търсене за разрешения за строеж. За повече информация за други градове като Варна, Стара Загора, Бургас и Русе, може да проверите съответните уебсайтове на общините или държавния портал за отворени данни. 

По отношение на степен на завършеност и етапите на строителство, най-важното, което трябва да знаете, е следното: 

• Разрешение за строеж: официален документ, който се издава от компетентните органи и удостоверява правото на собственика или инвеститора да изгради определен тип сграда или съоръжение на конкретно място, според утвърдените проекти и строителни нормативи.

• Първа копка: символичното начало на строителния процес, когато се извършва първата копка на земята на строителния участък. Това събитие обикновено се отбелязва с церемония и е от голямо значение, тъй като означава официалното стартиране на строителството.

• Груб строеж: фаза от строителния процес, при която сградата е построена до степен, която позволява да се използва за предвидената ѝ функция, но все още не е завършена до детайлите. Обикновено в тази фаза се изграждат основните конструкции и се осъществява външното оформление на сградата.

• Акт 14: официален документ, който се издава преди започването на строителните работи и удостоверява, че всички изисквания и процедури, предвидени от закона, са изпълнени за дадения строителен обект.

• Акт 15: официален документ, който се издава по време на строителния процес и удостоверява, че строителството е в напреднал етап и е изпълнено съгласно утвърдените проекти и строителни нормативи.

• Акт 16: официален документ, който се издава след приключване на строителството и удостоверява, че сградата е завършена в съответствие с утвърдените проекти и изискванията на закона. Този акт е необходим за въвеждането на сградата в експлоатация и за получаване на разрешение за ползване.

Наличие на тежести и собственост на парцела

При закупуването на имот на зелено, важно е да се обърне внимание на собствеността на парцела, върху който ще бъде изградена сградата. Историята на собствеността трябва да се проследи до 10 години назад, като се проверят предишните сделки с имота, които могат да представляват риск за бъдещите сделки. 

Важно е да се установи дали инвеститорът-продавач е собственик на земята и как е придобито правото на собственост, дали има трети лица, които да претендират за собственост върху имота, и дали има тежести върху земята. Можете да проверите собствеността и вписванията по партидата на парцела на сградата в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Електронната справка по имотна партида съдържа информация за всички вписвания: покупко-продажби, ипотеки, възбрани и друга информация. Всичко това може да бъде направено и от избран от Вас юрист, за да си спестите време.

Поддръжка на общи части

Поддръжката на общите части в имот на зелено включва поддръжката и управлението на общите зони и съоръжения в сградата или комплекса. Това включва общите коридори, асансьори, площадки, паркинги и други общи пространства. Обикновено за поддръжката на общите части отговаря съвет на етажните собственици, като се събират средства от всички собственици за покриване на разходите за поддръжка и ремонти.

Ако сте в затворен комплекс обаче, разходите за поддръжка може да са по-високи, може да има забрани, свързани с домашни любимци, ограничения за паркиране или шум и други, които да не Ви допаднат. Също така собствениците в затворени комплекси често са ограничени във възможностите си за промяна или преустройство на своите имоти поради правилата и ограниченията, наложени от управляващите органи или дружествата на собствениците. 

Юридическо консултуриране

Юристът може да бъде от изключителна полза в процеса на покупка на имот по няколко начина:

• Правен съвет и анализ: Юристът може да предостави правен съвет и да направи изчерпателен анализ на всички правни аспекти, свързани с покупката на имота. Това включва проверка на документацията, изучаване на правната история на имота, проверка за тежести и правни проблеми.

• Съдействие при подготовка на договори: Юристът може да помогне при подготовката и прегледа на всички необходими документи и договори, свързани с покупката на имота - предварителен договор, договора за покупко-продажба, както и други правни документи.

• Представителство пред институции и трети страни: Юристът може да представлява интересите на клиента пред различни институции и трети страни, включително общински органи, банки, съд и други.

• Защита на правата и интересите на клиента: Юристът осигурява защита на правата и интересите на клиента през целия процес на покупка на имота. Той може да предупреди за възможни правни проблеми и да предложи стратегии за решаване.

• Помощ при преговори и разрешаване на спорове: Юристът може да помогне при преговорите с продавача, брокера или други страни по въпроси, свързани с покупката на имота. 

Допълнителни средства за обзавеждане

При закупуването на имот на зелено имате възможността да договорите със строителната фирма допълнителни ремонти и подобрения, които са необходими за Вашия комфорт в новия дом. Това може да намали разходите Ви, като Вие ще трябва само да се погрижите за обзавеждането на имота впоследствие.

Имайте предвид, че при ипотечни кредити процентът, който може да се използва за ремонт и обзавеждане, е в рамките на 10% до 20% от общата стойност на кредита. Тази сума може да бъде използвана за покриване на разходите за подобрения и допълнителни работи. 

Ако нашите съвети са Ви били полезни, последвайте ни за още интересни публикации в нашата Facebook страница и профилите в Instagram и LinkedIn. И когато сте готови да се сдобиете с имот, направете внимателно Вашия избор на надежден строител.

ДОМ от IDEA HOME - качество, сигурност и уют под един покрив!